рус укр en Главная Карта сайта Обратная связь

Вложение средств в строительство: риски и пути их минимизации глазами экспертов

09.06.2010 – 15.06.2010, № 08
СОБЫТИЕ
Вложение средств в строительство: риски и пути их минимизации глазами экспертов
Круглый стол на тему: «Защита прав инвесторов в сфере строительства»

Вложение собственных средств в строительство – объектов как жилищного, так и коммерческого фонда – всегда сопровождалось массой разнообразных рисков для инвесторов. Много проблем, разумеется, выявил кризис, усугубив и без того непростую ситуацию в сфере правового регулирования инвестирования в строительство.

Значительное количество недостроев и даже готовых объектов, которые на сегодня невозможно сдать в эксплуатацию по ряду причин, отнюдь не единичные случаи обмана инвесторов, нарушения со стороны застройщиков и подрядчиков – лишь верхушка «строительного айсберга». Проблем много, они существовали вчера, есть сегодня и, по всей вероятности, будут завтра. В то же время, отчаиваться не стоит: несмотря на обилие инвестиционных рисков, пути их минимизации есть.
Особенности определения рисков при осуществлении инвестиционной деятельности, пути их минимизации и устранения, меры по восстановлению и защите прав инвесторов, нюансы договорного оформления в инвестиционной сфере стали предметом обсуждения на круглом столе «Защита прав инвесторов в сфере строительства», организаторами которого выступи ЮФ LeoPartners, ИД «Галицкие контракты» и журнал «Конкретно о строительстве».
Меры защиты – есть, механизмы – пока отсутствуют
Начало обсуждению между участниками положила Алина Трофимова, юрист ЮК «Правовая гильдия ВикториАл», рассказав об основных механизмах, которые могут применяться в качестве мер защиты прав инвесторов. Главным образом, речь, конечно же, идет о механизме страхования рисков, которое – применительно к действующему сегодня в Украине законодательству – касается схем финансирования ФФС. В то же время, как обратила внимание докладчик, даже включение в Закон Украины «О страховании» пункта об обязательном страховании имущественных рисков по договору об участии в ФФС (согласно Закону «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью») – на практике особо не прижилось. Само собой, добровольное страхование ответственности застройщиками и управителями – явление тем более недостижимое. Добровольцев, по вполне понятным причинам, не наблюдается.

Обязательное страхование имущественных рисков по договору об участии в ФФС, несмотря на императивность требований Закона «Об инвестиционной деятельности», – на практике нередко не выполняется

В качестве альтернативных мер защиты, к которым могут обратиться частные инвесторы – физлица, были названы механизмы, следующие из Закона Украины «О защите прав потребителей». Однако и здесь кроется «подвох»: дело в том, что благодаря принятию Верховной Радой Закона Украины «О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» до 1 января 2012 года инвесторы не вправе инициировать расторжение договоров, по которым предполагается передача объекта инвестирования. Впрочем, данное правило все же не применяется, если указанный срок сдачи в эксплуатацию объекта строительства переносится более чем на 18 месяцев.
В целом способы защиты прав инвесторов выписаны в действующем законодательстве, а вот механизмы реализации этих способов – действуют на относительно слабом уровне. Это касается как инвесторов, вкладывающих средства в объекты строительства коммерческого предназначения (так называемые «профессиональные инвесторы), так и обычных инвесторов-физлиц, намеревающихся приобрести в собственность квартиру или дом.
Контроль – всему голова
Говоря о рисках, начальник департамента строительства, недвижимости и земельного права АК «Коннов и Созановский» Виталий Правдюк отметил, что риски – категория, которую никогда нельзя сбрасывать с чаши весов. Ко всему прочему, следует различать их по категориям:
– риски корпоративного инвестирования (их несут преимущественно юридические лица, вкладывающие средства в строительство объектов коммерческой недвижимости: бизнес-центров и проч.);
– риски инвесторов на «локально-бытовом» уровне.
В любом случае – и в этом Виталия Правдюка полностью поддержал руководитель департамента юридической аналитики ЮФ LeoPartners Олег Заярный – необходим надлежащий, строгий и максимальный контроль за деятельностью компании-застройщика. Однако если Виталий Правдюк отмечал больше необходимость контроля на этапе согласования разрешительной документации, то Олег Заярный обратил внимание на важность правового урегулирования вопроса контроля самого инвестора за деятельностью подрядчика, а конкретнее, за процессом поэтапного возведения объекта строительства. Ведь если смотреть правде в глаза, именно эта опция – право контроля инвестора – на практике отсутствует. А тем временем (ввиду отсутствия подобного рода законодательных норм) свободный доступ к объекту строительства и периодический контроль качества строительных материалов и выполняемых работ необходимо согласовывать с самой строительной компанией.

Желательно, чтобы согласование процедуры контроля за деятельностью подрядчика со стороны инвестора осуществлялось на этапе заключения договора, в дальнейшем шансов на то, что к пожеланиям инвесторов прислушаются, – минимум

Здесь как раз вспоминается слова австралийского предпринимателя, медиамагната Руперта Мердока: «Я стараюсь не упускать из виду частности; нельзя уследить за всеми деталями, но нужно хотя бы ощущать, что происходит. Например, я каждый день проверяю качество продукции. Это не означает, что нужно постоянно вмешиваться в процесс, но тем не менее очень важно иногда показывать, что ты можешь в нем участвовать». Аналогично должны обстоять дела с инвесторами.
В ходе обсуждения участниками было обращено внимание на довольно распространенную в Украине проблему – обозначим ее как «отсутствие стремления к правовой защите». Как подчеркнул Виталий Правдюк, за помощью к юридическим компаниям нужно обращаться не только в части «принесения договоров на проверку» (их готовых форм), но и для определения степени риска именно объекта инвестирования. Так можно заранее узнать, каковы шансы на то, что именно эта компания имеет весь необходимый пакет документов и производственные мощности, чтобы построить объект и сдать его в эксплуатацию. Юридические компании действительно обладают большими – нежели инвестор – возможностями, ресурсами и профессиональными знаниями для проведения тщательного анализа и определения совокупности рисков инвестирования. В частности, а стоит ли вообще вкладывать деньги в объект. К таким советам рекомендует прислушиваться и Татьяна Бугай, пресс-секретарь Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам.
Обратил внимание г-н Правдюк и на несовершенство «печально известной» ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», предписывающей жесткие правила финансирования объектов жилого строительства. Согласно требованиям данной нормы, инвестирование в подобные объекты может осуществляться исключительно через ФФС, ФОН, ИСИ, негосударственные пенсионные фонды, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций. Однако, по словам докладчика, до тех пор, пока в Украине будет действовать схема, в соответствии с которой инвестор уплачивает деньги одной компании, требует объект строительства – у другой, обслуживанием занимается третья, а страхованием – четвертая, проблемы будут только усиливаться. С другой стороны, некоторые участники собрания не совсем согласились с императивностью требований ст. 4 Закона «Об инвестиционной деятельности». В качестве альтернативных и не запрещенных законом схем инвестирования в строительство объектов жилого фонда Алина Трофимова назвала классический договор купли-продажи имущественных прав. В результате заключения таких договоров инвесторы-физлица действительно получают квартиры, а вместе с ними и свидетельство о праве собственности. Следовательно, такая схема имеет право на существование.

Заключение договора купли-продажи имущественных прав – простой и не запрещенный способ ухода от императивности требований ст. 4 Закона «Об инвестиционной деятельности»

Немного о способах минимизации риска
Адвокат европейской юридической компании Schoenherr Денис Сытник, со своей стороны, обратил внимание на два не самых сложных, но вполне эффективных способа минимизации риска инвесторов:
1) банковскую гарантию (которую должен предъявить инвестору застройщик);
2) ипотеку. Так, к примеру, если у застройщика (генерального подрядчика) имеется право собственности на земельный участок, то права инвестора могут быть обеспечены ипотекой этого земельного участка. При любом нарушении условий договора можно исполнить ипотеку и получить право собственности. Особенно эффективно это в ситуации, если с Вами по окончании строительства отказываются заключать договор купли-продажи земли (в частности, при коттеджном строительстве), как раз тогда на помощь приходит ипотека.

Эффективными способами минимизации риска инвесторов являются:
– банковская гарантия;
– ипотека (в первую очередь, при коттеджном строительстве)

Еще одним интересным, но пока «малоосвоенным» (с привязкой к украинским реалиям) способом защиты прав инвесторов является страхование. Однако здесь не все так просто. Как заметил по своему опыту Алексей Рогачев, заместитель директора, руководитель корпоративной практики ООО «Юридическая фирма «ЮСТ Украина», ни одна страховая компания (ни украинская, ни зарубежная) не возьмется страховать строительные риски, так как просчитать их все просто невозможно: те же решения местных советов могут, в конце концов, быть отменены в судебном порядке. Наконец, как верно подметил Олег Заярный: какая компания согласится страховать строительные риски при заключении договоров с гибкой сметой?
Впрочем, такие единичные компании все же находятся, хотя польза от этого не ощущается, поскольку запрашиваемая ими цена обычно непомерно высока. Виталием Правдюком был приведен пример, когда его компания занималась строительным проектом (инвестор – иностранное юрлицо) на сумму порядка 150 млн. долларов. При этом из существующих тогда пяти самых крупных страховых компаний лишь одна согласилась обсудить и назвать условия страхования строительных рисков, такая цена оказалась... на уровне 11 - 12 % от сметы.
С позиции инвесторов, небольшой «просвет» таки предвидится. По словам докладчиков, многие американские и европейские компании уже давно заинтересованы в том, чтобы выйти на украинский рынок и заниматься страхованием имущественных рисков инвесторов. Однако, как обычно, не обошлось без скользких моментов: законодательство Украины выписано таким образом, что не вполне понятно – подпадает ли деятельность зарубежных страховых компаний под правовое регулирование Украины: должны ли они получать лицензии (в т. ч. индивидуальные), разрешения и проч. Таким образом, остается надеться лишь на законодателя, который рано или поздно должен урегулировать данную ситуацию.
Извечный земельный вопрос
Исходя их тех ситуаций, с которыми периодически сталкиваются на практике участники круглого стола, одной из довольно распространенных проблем при возведении объекта строительства является то, что компании не всегда имеют прав на землю, где осуществляется строительство. Поэтому даже если объект был достроен – сдать его в эксплуатацию невозможно, это в итоге приводит к постепенному разрушению объекта и снижению его рыночной стоимости.
Бывает, что и сами компании не догадываются о том, что у них нет прав на землю. Наглядный пример привел один из докладчиков Алексей Рогачев: застройщику был выделен земельный участок с целевым назначением «под строительство». Проходит время, процесс строительства подходит к концу, и наступает финальный этап – сдача объекта в эксплуатацию (что, собственно, подтверждает факт завершения строительства). И тут-то начинаются проблемы: сдача в эксплуатацию невозможна, поскольку земля выделялась именно под строительство, а не эксплуатацию. А это уже, в интерпретации земельных и даже правоохранительных органов, пресловутое другое целевое назначение земли. Выход, по словам Дениса Сытника, есть: строительным компаниям приобретать в собственность (или брать в аренду) земельный участок с целевым назначением «под строительство и эксплуатацию». В противном случае, дабы сдать объект в эксплуатацию, придется проходить процедуру изменения целевого назначения земли.

Приобретая в собственность или аренду земельный участок, необходимо обращать внимание на его целевое назначение. И только формулировка «под строительство и эксплуатацию» позволит без дополнительных процедурных сложностей сдать возведенный объект в эксплуатацию

Интересный пример был приведен в ходе обсуждения между докладчиками круглого стола. Так, нередко при коттеджном строительстве, при заключении договора между инвестором и застройщиком, первому предлагается так называемая «рассрочка платежей». При этом, согласно заранее оговоренным условиям договора, права на землю при строительстве коттеджного дома переходят к инвестору в последний день уплаты последнего взноса. На первый взгляд, в этом нет ничего страшного, однако только на первый взгляд. Прокомментировал данный пример Виталий Правдюк: подобного рода условия, предлагаемые инвестору, – не самый честный ход застройщика, и нужно хорошо подумать, а стоит ли вообще заключать такую сделку и заказывать выполнение работ, не имея никакого отношения к земле, где ведутся строительные работы. Приемлемый вариант, по словам докладчика, – заключение договора срочной аренды с правом выкупа: в худшем случае у инвестора останется хотя бы земельный участок, на котором можно будет что-то построить.
Совершенству нет предела?
Разумеется, появление реально действующих юридических механизмов защиты прав инвесторов, в первую очередь, зависит именно от украинского законодателя. А совершенствовать можно действительно во многих направлениях. Ряд дельных практических рекомендаций озвучил руководитель департамента юридической аналитики ЮФ LeoPartners Олег Заярный.
Как известно, способы защиты прав инвесторов предусмотрены действующим законодательством: ч. 2 ст. 20 ХКУ и ст. 12 ГКУ. Однако закрепленные в вышеуказанных нормах меры носят лишь общий характер, хотя и подлежат применению в инвестиционных правоотношениях в сфере строительства. Такие меры можно (и нужно) конкретизировать из расчета на данную (инвестиционную) сферу их применения.
Также, резюмировал Олег Заярный, необходимо на законодательном уровне прописать в качестве существенных условий инвестиционного договора возможность поэтапного контроля со стороны инвестора за деятельностью застройщика (потому как результат, увиденный «постфактум», далеко не всегда удовлетворяет запросы и требования заказчика).
Немаловажным является принятие на законодательном уровне методики определения размера убытков, понесенных инвестором в результате нарушения условий инвестиционного договора. Важно, чтобы размер таких убытков рассчитывался исходя из рыночной стоимости объекта на день ввода его в эксплуатацию.
ВЫВОД:
1. Следует различать инвестиционные риски в сфере строительства по категориям:
– риски корпоративного инвестирования (преимущественно юридическими лицами, вкладывающими средства в строительство объектов коммерческой недвижимости);
– риски инвесторов на «локально-бытовом» уровне.
От этого в дальнейшем будут зависеть способы защиты нарушенных прав и методы минимизации указанных рисков.
2. Желательно, чтобы согласование механизма контроля за деятельностью подрядчика со стороны инвестора осуществлялось на этапе заключения договора, в дальнейшем шансов на то, что к пожеланиям инвесторов прислушаются, – минимум.
3. Эффективными способами обеспечения страхового риска инвесторов являются:
– банковская гарантия;
– ипотека.
4. Приобретая в собственность или аренду земельный участок, необходимо обращать внимание на его целевое назначение. Лишь формулировка «под строительство и эксплуатацию» позволит сдать возведенный объект в эксплуатацию, удовлетворив интересы заказчиков строительства.

Юлия Найда,
«ЮРИСТ & ЗАКОН»

© Информационно-аналитический центр «ЛІГА», 1991 - 2010
© ООО «ЛИГА:ЗАКОН», 2007 - 2010

Схема проезда

Наши новости


ICQ  ICQ: 412672458; тел.:(044) 384-05-57
Skype  Skype: fantasmogor                                                                 "ООО "Правовая гильдия "ВикториАл"
E-mail  E-mail: lawyer@e-lawyer.com.ua

Скорая юридическая помощь
Дизайн, разработка сайта - Standart